원상복구 특약 문구, 상가 계약서에 적을 다섯 줄

한 줄짜리 특약이 문제인 이유

'원상복구한다'는 말에는 기준이 없습니다. 임차인은 '내가 들어올 때 상태'를 떠올리고, 임대인은 '건물을 처음 지었을 때 상태'나 '다음 임차인이 바로 쓸 수 있는 상태'를 떠올리기 쉽습니다.

이 차이는 계약할 때는 드러나지 않습니다. 몇 년 뒤 퇴거를 앞두고 천장을 다시 막을지, 바닥을 새로 깔지 이야기할 때 터집니다. 그때는 이미 기억도 사진도 흐려져 있습니다.

특약에 넣을 다섯 줄 예시

아래는 예시 문구입니다. 법률 자문이 아니므로 금액이 크거나 조건이 복잡하면 계약 전에 전문가에게 한 번 보이세요. 그래도 아무것도 없는 것보다 훨씬 낫습니다.

1. 기준 시점: "원상복구의 기준은 본 계약 인도일 현재 상태로 하며, 인도일에 양 당사자가 촬영한 사진과 시설 현황표를 기준 자료로 한다."
2. 대상: "임차인이 설치한 인테리어, 간판, 설비, 가벽, 집기를 철거하고 철거로 생긴 손상을 보수한다."
3. 제외: "인도일 당시 이미 설치되어 있던 시설(전 임차인 시설 포함)은 철거 대상에서 제외한다." 또는 반대로 포함한다면 그 목록을 적습니다.
4. 확인: "임차인은 원상복구 완료 후 임대인에게 통지하고, 임대인은 ○일 안에 입회 확인한다."
5. 정산: "원상복구를 하지 않거나 부족한 부분이 있으면, 양측이 확인한 항목별 견적을 근거로 보증금에서 정산한다."

현장 팁 특약 문구만 적고 사진을 안 찍으면 1번 문장이 근거를 잃습니다. 계약하는 날 바로 사진부터 찍으세요.

업종이 정해져 있다면 더 구체적으로

식당처럼 설비가 많은 업종은 대상을 이름으로 적어 두는 편이 낫습니다. 주방 덕트 · 후드, 그리스트랩(기름 찌꺼기를 걸러 내는 통), 가스 배관, 바닥 방수, 간판이 대표적입니다.

이 가운데 다음 임차인도 쓸 만한 것, 예를 들어 늘린 전기 용량이나 급배수 배관을 남겨도 되는지 미리 정해 두면 퇴거 때 비용이 줄어듭니다. 남길지 말지는 임대인 동의가 있어야 하니 문구로 남기세요.

• 주방 덕트 · 후드: 철거 / 남김 / 퇴거 때 협의
• 간판: 철거 후 외벽 구멍 보수 포함 여부
• 바닥: 마감재만 걷기 / 입점 때 바닥재로 다시 시공
• 천장: 노출천장으로 바꿨다면 다시 막을지

자주 빠뜨리는 세 가지

첫째는 완료 시점입니다. 원상복구를 인도일까지 끝내야 하는지, 인도일 뒤 며칠 안에 해도 되는지 적어 두지 않으면 공사 기간 월세를 두고 다시 다툽니다. '원상복구는 인도일까지 완료한다'처럼 한 줄이면 됩니다.

둘째는 폐기물입니다. 철거에서 나온 폐기물을 누가 어디로 처리하는지, 처리 확인서를 넘겨야 하는지 적어 두세요. 건물 안에 폐기물을 쌓아 두고 나가면 그것도 원상복구 미완료로 봅니다.

셋째는 건물 공사 규정입니다. 관리사무소가 정한 작업 시간, 엘리베이터 사용, 보양 기준을 따른다는 문장을 넣어 두면 퇴거 때 '규정 위반'으로 생기는 추가 요구를 줄일 수 있습니다. 규정 문서를 계약서에 함께 붙여 두면 더 좋습니다.

현장 팁 특약을 고칠 때마다 최종본을 사진으로 찍어 임대인에게 문자로 보내 두세요. 계약서 원본을 잃어버려도 문자로 남습니다.

임대인이 문구를 고치자고 하면

임대인이 '원상복구는 건물 최초 상태로'처럼 범위를 넓히자고 할 수 있습니다. 이때는 무조건 거절하기보다 그 상태가 무엇인지 사진이나 도면으로 남겨 달라고 하세요. 기준 자료가 있으면 넓은 범위라도 견적을 미리 낼 수 있습니다.

반대로 임대인이 '그냥 관례대로 하자'며 문구를 비워 두려 하면, 최소한 1번(기준 시점과 사진)만큼은 넣자고 요청하세요. 이 한 줄이 퇴거 때 가장 많이 쓰입니다.

계약 전에 할 일

1. 특약 다섯 줄을 현장에 맞게 고쳐 임대인에게 문자로 먼저 보내기
2. 인도일에 입구 · 천장 · 벽 · 바닥 · 설비 사진 찍기
3. 전 임차인 시설이 남아 있으면 목록을 따로 적어 계약서에 붙이기