건물 해체 신고냐 허가냐, 건축물대장 세 칸으로 먼저 가립니다

세 조건은 '모두'입니다

가장 많이 헷갈리는 부분이 '또는'과 '모두'입니다. 신고로 끝나려면 연면적 · 높이 · 층수 세 조건을 한꺼번에 만족해야 합니다. 연면적이 300㎡로 작아도 4층짜리 건물이면 허가 쪽입니다.

반대로 세 조건을 다 만족해도 늘 신고로 끝나는 것은 아닙니다. 버스정류장 · 횡단보도 · 넓은 도로가 가까운 건물은 신고 대상이라도 허가로 바뀔 수 있습니다. 이 부분은 대장만으로는 알 수 없어 관할 구청 건축과에 물어야 합니다.

건축물대장에서 읽을 칸

건축물대장은 정부24에서 무료로 열람 · 발급할 수 있습니다. 표제부(건물 한 동의 개요가 적힌 첫 장)에 아래 칸이 있습니다.

현장 팁 연면적과 건축면적을 혼동하는 경우가 많습니다. 건축면적은 땅에 닿는 1개 층 크기라 연면적보다 작습니다. 기준은 연면적입니다.

500㎡를 3.3㎡로 나누면 약 151평입니다. 층마다 50평씩인 3층 건물이면 연면적이 약 150평이라 기준선에 걸립니다. 이런 건물은 대장의 소수점까지 확인하세요.

지하층을 빼먹는 것도 흔한 실수입니다. 지상 3층에 지하 1층이 있으면 4개 층이라 신고 범위를 벗어납니다. 지하 주차장 · 창고로 쓰는 층도 대장에 층으로 올라 있으면 셉니다.

대장과 실제가 다를 때

오래된 건물은 옥탑 · 증축부가 대장에 없는 경우가 있습니다. 이때 판단 기준을 대장으로 볼지, 실제 현황으로 볼지는 담당 공무원 판단이 들어갑니다. 대장에 없는 부분이 보이면 미리 사진을 찍어 건축과에 상담하세요.

한 필지에 건물이 여러 동이면 대장도 동별로 있습니다. 동마다 따로 판단하는지, 함께 해체하면 합쳐 보는지도 구청 확인 사항입니다.

건축과에 물을 때 들고 갈 것

• 건축물대장 표제부 출력본 (동이 여럿이면 전부)
• 건물 사진: 정면 · 측면 · 앞 도로 · 옥상
• 앞 도로 폭과 가까운 버스정류장 · 횡단보도 위치 (지도 캡처)
• 해체 범위: 전체인지, 일부(별동 · 증축부)인지
• 석면조사 대상 여부를 같이 묻기: 일반 건축물 50㎡ 이상, 주택 200㎡ 이상 해체 시

예시 건물 세 채로 연습

아래는 판단 연습을 위한 가상의 예시입니다. 실제 판단은 대장과 구청 확인으로 합니다.

세 번째 건물은 연면적과 높이가 기준 안인데도 지하층 때문에 허가 쪽입니다. 업체 견적을 받을 때 '신고로 하면 됩니다'라는 말을 들었다면 층수를 지하까지 셌는지 다시 물어보세요.

신고 대상이어도 빠지지 않는 것

신고 대상이라고 절차가 다 가벼워지지는 않습니다. 해체계획서는 신고에도 들어가고, 건축사 · 기술사 검토를 받습니다. 10톤 이상 장비를 건물 위에 올리면 신고 대상이라도 감리가 붙습니다.

석면조사는 해체 방식과 별개로 면적 기준(일반 50㎡ 이상, 주택 200㎡ 이상)을 따릅니다. 건설폐기물이 5톤 이상이면 배출자 신고를 따로 하고, 해체가 끝나면 30일 안에 완료 신고를 합니다. 건물 하나를 통째로 해체하면 폐기물 5톤은 대부분 넘는다고 보고 준비하는 편이 낫습니다.

판단 다음에 할 일

1. 정부24에서 건축물대장 표제부를 떼어 세 칸에 표시합니다.
2. 세 조건을 모두 만족하면 신고, 아니면 허가로 가정하고 구청 건축과에 위 자료로 확인합니다.
3. 결과에 맞춰 해체계획서 작성자(신고는 건축사 · 기술사 검토, 허가는 건축사 · 기술사 작성)를 정합니다.